¬аше им€*

 онтактный телефон*

E-mail*

¬опрос*

ќтправить


ѕќƒѕ»—ј“№—я Ќј ё–»ƒ»„≈— »≈
Ќќ¬ќ—“»
ё–»ƒ»„≈— јя
ѕќћќў№
ё–»ƒ»„≈— »ћ Ћ»÷јћ
ё–»ƒ»„≈— јя
ѕќћќў№
‘»«»„≈— »ћ Ћ»÷јћ
¬аш юрист
Ѕуркова ќльга јлександровна



ќ“«џ¬џ





—“ј“№»
» ѕ”ЅЋ» ј÷»»Ш

 
«јў»“ј ƒќЅ–ќ—ќ¬≈—“Ќќ√ќ ѕ–»ќЅ–≈“ј“≈Ћя Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

¬ы задумываетесь о покупке недвижимости? ’отите приобрести жилье на Ђвторичном рынкеї?

≈сли да, не исключено, что через какое-то врем€ вам придетс€ доказывать, что вы Ц добросовестный приобретатель этой самой недвижимости. ј значит читайте эту статью дальше!

ќбычно, гражданин совершает несколько сделок с недвижимостью за свою жизнь.  то-то больше, кто-то меньше. Ќо все же недвижимость Ц не самый частый объект купли-продажи.

ќднако цена вопроса при приобретении недвижимости очень велика, и одна единственна€ ошибка может вылитьс€ в многомиллионную потерю.  

„тобы этого избежать, необходимо знать много важных правовых моментов, дл€ чего потенциальные покупатели и консультироватьс€ у опытных юристов.

» один из таких важных правовых моментов касаетс€ добросовестного приобретени€ недвижимости.

ЅЋ≈—  » Ќ»ў≈“ј ƒќЅ–ќ—ќ¬≈—“Ќџ’ ѕ–»ќЅ–≈“ј“≈Ћ≈…

»так, кто такой Ђдобросовестный приобретательї? ¬ чем заключаетс€ его защита?

„то вам дает добросовестное приобретение имущества?

ƒл€ чего, и в какой ситуации, ¬ам может понадобитьс€ обосновать, что ¬ы этим самым добросовестным приобретателем €вл€етесь?

Ќапример, ни дл€ кого не секрет, что на рынке недвижимости, особенно в столичном регионе и в других крупных городах, распространено разного вида квартирное мошенничество.

ќдин из случаев такого мошенничества - недвижимость продает Ќ≈ собственник или уполномоченный им представитель, а лицо, выдающее себ€ за такового.

Ќередко квартирное мошенничество совершаетс€ группой лиц, в которой бывают задействованы должностные лица и даже нотариусы.

» если ¬ы, сами того не подозрева€, купили недвижимость у такого мошенника, спуст€ какое-то врем€ на вашем горизонте может по€витьс€ насто€щий собственник недвижимости, который предъ€вит вам иск об истребовании спорного объекта из вашего владени€.

¬озвращаемс€ к защите добросовестного приобретател€.
ƒобросовестный приобретатель Ц это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество (чаще всего, недвижимость) не у собственника, а у лица, неуполномоченного этим имуществом распор€жатьс€.

ƒругими словами, это покупатель, который сделал ¬—≈, что может сделать обычный, разумный, среднестатистический человек, чтобы убедитьс€, что он покупает недвижимость именно у собственника:
получил выписку из –еестра, побывал в квартире, убедилс€, что продавец имеет доступ к недвижимости, владеет ею, и т.д.

ѕо закону, у такого добросовестного приобретател€ имущество Ќ≈ может быть истребовано даже его собственником.

¬ этом и заключаетс€ защита добросовестного приобретател€ Ц он может противосто€ть собственнику имущества.

Ќо закон все же предусматривает одно исключение, когда имущество может быть истребовано даже из владени€ добросовестного приобретател€.

Ёто исключение Ц когда спорное имущество выбыло из владени€ собственника помимо его воли. Ёто предусмотрено статьей 302 √ражданского кодекса –‘.

Ќапример, собственник недвижимости был недееспособен, то есть, в принципе не мог формировать свободную волю на отчуждение своего имущества. »ли, собственник передал имущество в аренду, а арендатор вз€л Ц и продал это имущество, и некоторые другие случаи.

ѕо пон€тным причинам, в таких спорах одна сторона доказывает, что она Ц добросовестный приобретатель, и ничего не знала о том, что имущество приобрела не у собственника. ј втора€ сторона (как правило, истец) не только пытаетс€ опровергнуть добросовестное приобретение имущества своим оппонентом, но и доказывает, что спорное имущество выбыло из владени€ собственника помимо его воли.

ѕ–»¬ј“»«ј÷»я  ј  ћ»Ќј «јћ≈ƒЋ≈ЌЌќ√ќ ƒ≈…—“¬»я

¬ последние 10-15 лет в крупных городах (особенно в ћосковском регионе) стали распространенными случаи, когда городские власти, как собственники муниципального имущества, предъ€вл€ют иски об истребовании из владени€ граждан жиль€, при приватизации которого были допущены те или иные нарушени€.

ѕозици€ городских властей сводитс€ к тому, что нарушени€, допущенные при приватизации, означают, что квартира выбыла из их владени€ Ђпомимо их волиї.

“о есть, налицо основани€, предусмотренные законом, когда имущество (в нашем случае, имущество недвижимое, квартира) может быть истребовано даже из владени€ добросовестного приобретател€.

 онечно, каждый такой случай становитс€ лакомым кусочком дл€ местных властей, которые получают возможность найти нарушени€, допущенные при приватизации, и Ђобратитьї такую квартиру в муниципальную собственность.

“ака€ хищна€ позици€ городских властей стала причиной дл€ формировани€ судебной практики. Ќо, надо сказать, практика долгое врем€ не была утешительнойЕ

—уды довольно часто удовлетвор€ли такие иски, и истребовали спорное жилье из владени€ граждан-добросовестных приобретателей, высел€€ их на улицу.

ѕричина почти массового удовлетворени€ такого рода исков в том, что суды раздел€ли позицию местных властей, и признавали, что спорна€ недвижимость выбыла из владени€ департамента городского имущества Ђпомимо его волиї, а значит, должна быть возвращена муниципальному собственнику.

¬от вам и защита добросовестного приобретател€!

„тобы переломить эту ситуацию и отсто€ть свое жилье, российским гражданам пришлось дойти даже не до ¬ерховного суда –‘, а до ≈вропейского —уда по правам человека.

Ќачалось все в 2011 году, когда ≈вропейский суд вынес решение по жалобе росси€нки —ветланы √ладышевой, котора€ лишилась жиль€ по иску города ћосквы. »стори€ еЄ дела такова.

¬ 2005 году —.√ладышева купила квартиру у собственника ≈., котора€, в свою очередь, эту квартиру приватизировала. ƒо приватизации квартира находилась в собственности г.ћосквы.

—вой иск московские власти обосновали предполагаемым мошенничеством, совершенным в отношении квартиры при ее приватизации. ј именно, что брак гр.≈, приватизировавшей квартиру, и гр.ћ (нанимател€) был фиктивным. ѕриватизаци€ была проведена неправомерно.

ѕри рассмотрении дела √ладышева за€вила встречный иск о то, что она €вл€етс€ добросовестным приобретателем квартиры, и доказала, что предприн€ла все действи€, необходимые дл€ того, что убедитьс€, что квартиру она покупает именно у собственника, стоимость квартиры она оплатила полностью.

ќднако суд удовлетворил иск ћосковских властей, и прин€л решение о выселении —ветланы √ладышевой и ее малолетнего сына из квартиры, признал квартиру муниципальной собственностью.

ќснование дл€ такого решени€ Ц квартира выбыла из владени€ собственника (г.ћосквы) помимо его воли, в результате обмана. “о есть, суд решил, что квартира может быть истребована и из владени€ добросовестного приобретател€.

¬ынести такое решение суду не помешало и то, что истец по делу Ц ƒепартамент имущества г.ћосквы, был стороной сделки приватизации, а значит, не мог Ќ≈ «Ќј“№, что спорна€ квартира выбыла из владени€ собственника - г.ћосквы.

ѕродолжение истории о защите добросовестного приобретател€ - читайте здесь!







ƒл€ —ветланы √ладышевой оставалась одна дорога Ц подать жалобу в —трасбург, в ≈вропейский —уд по правам человекаЕ