Защита добросовестного приобретателя

Ваше имя^*

Контактный телефон^*

E-mail^*

Вопрос^*

Отправить

ПОДПИСАТЬСЯ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ
НОВОСТИ

ЮРИДИЧЕСКАЯ
ПОМОЩЬ
ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

ЮРИДИЧЕСКАЯ
ПОМОЩЬ
ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Ваш адвокат
Буркова Ольга Александровна

Ответственность доверительного управляющего за причинённые убытки

Если у вас есть имущество, но не хватает возможностей (времени, специальных знаний и т.п.), чтобы им эффективно управлять, вы можете привлечь профессионального доверительного управляющего, у которого такие возможности есть. Вы получаете результат в виде эффективного управления имуществом, а управляющий получает вознаграждение. В этом смысл доверительного управления....
"Соседи-вредители". Как выиграть с ними войну?
Иски Агентства по страхованию вкладов против вкладчиков
Консультация юриста по недвижимости
ЧТО ДУМАЮТ ЮРИСТЫ О РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ?
Как взыскать алименты на ребенка через суд?

ОТЗЫВЫ

СТАТЬИ
И ПУБЛИКАЦИИ

ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Вы задумываетесь о покупке недвижимости? Хотите приобрести жилье на «вторичном рынке»?

Если да, не исключено, что через какое-то время вам придется доказывать, что вы – добросовестный приобретатель этой самой недвижимости. А значит читайте эту статью дальше!

Обычно, гражданин совершает несколько сделок с недвижимостью за свою жизнь. Кто-то больше, кто-то меньше. Но все же недвижимость – не самый частый объект купли-продажи.

Однако цена вопроса при приобретении недвижимости очень велика, и одна единственная ошибка может вылиться в многомиллионную потерю.

Чтобы этого избежать, необходимо знать много важных правовых моментов, для чего потенциальные покупатели и консультироваться у опытных юристов.

И один из таких важных правовых моментов касается добросовестного приобретения недвижимости.

БЛЕСК И НИЩЕТА ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ

Итак, кто такой «добросовестный приобретатель»? В чем заключается его защита?

Что вам дает добросовестное приобретение имущества?

Для чего, и в какой ситуации, Вам может понадобиться обосновать, что Вы этим самым добросовестным приобретателем являетесь?

Например, ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости, особенно в столичном регионе и в других крупных городах, распространено разного вида квартирное мошенничество.

Один из случаев такого мошенничества - недвижимость продает НЕ собственник или уполномоченный им представитель, а лицо, выдающее себя за такового.

Нередко квартирное мошенничество совершается группой лиц, в которой бывают задействованы должностные лица и даже нотариусы.

И если Вы, сами того не подозревая, купили недвижимость у такого мошенника, спустя какое-то время на вашем горизонте может появиться настоящий собственник недвижимости, который предъявит вам иск об истребовании спорного объекта из вашего владения.

Возвращаемся к защите добросовестного приобретателя.
Добросовестный приобретатель – это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество (чаще всего, недвижимость) не у собственника, а у лица, неуполномоченного этим имуществом распоряжаться.

Другими словами, это покупатель, который сделал ВСЕ, что может сделать обычный, разумный, среднестатистический человек, чтобы убедиться, что он покупает недвижимость именно у собственника:
получил выписку из Реестра, побывал в квартире, убедился, что продавец имеет доступ к недвижимости, владеет ею, и т.д.

По закону, у такого добросовестного приобретателя имущество НЕ может быть истребовано даже его собственником.

В этом и заключается защита добросовестного приобретателя – он может противостоять собственнику имущества.

Но закон все же предусматривает одно исключение, когда имущество может быть истребовано даже из владения добросовестного приобретателя.

Это исключение – когда спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Это предусмотрено статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

Например, собственник недвижимости был недееспособен, то есть, в принципе не мог формировать свободную волю на отчуждение своего имущества. Или, собственник передал имущество в аренду, а арендатор взял – и продал это имущество, и некоторые другие случаи.

По понятным причинам, в таких спорах одна сторона доказывает, что она – добросовестный приобретатель, и ничего не знала о том, что имущество приобрела не у собственника. А вторая сторона (как правило, истец) не только пытается опровергнуть добросовестное приобретение имущества своим оппонентом, но и доказывает, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

ПРИВАТИЗАЦИЯ КАК МИНА ЗАМЕДЛЕННОГО ДЕЙСТВИЯ

В последние 10-15 лет в крупных городах (особенно в Московском регионе) стали распространенными случаи, когда городские власти, как собственники муниципального имущества, предъявляют иски об истребовании из владения граждан жилья, при приватизации которого были допущены те или иные нарушения.

Позиция городских властей сводится к тому, что нарушения, допущенные при приватизации, означают, что квартира выбыла из их владения «помимо их воли».

То есть, налицо основания, предусмотренные законом, когда имущество (в нашем случае, имущество недвижимое, квартира) может быть истребовано даже из владения добросовестного приобретателя.

Конечно, каждый такой случай становится лакомым кусочком для местных властей, которые получают возможность найти нарушения, допущенные при приватизации, и «обратить» такую квартиру в муниципальную собственность.

Такая хищная позиция городских властей стала причиной для формирования судебной практики. Но, надо сказать, практика долгое время не была утешительной…

Суды довольно часто удовлетворяли такие иски, и истребовали спорное жилье из владения граждан-добросовестных приобретателей, выселяя их на улицу.

Причина почти массового удовлетворения такого рода исков в том, что суды разделяли позицию местных властей, и признавали, что спорная недвижимость выбыла из владения департамента городского имущества «помимо его воли», а значит, должна быть возвращена муниципальному собственнику.

Вот вам и защита добросовестного приобретателя!

Чтобы переломить эту ситуацию и отстоять свое жилье, российским гражданам пришлось дойти даже не до Верховного суда РФ, а до Европейского Суда по правам человека.

Началось все в 2011 году, когда Европейский суд вынес решение по жалобе россиянки Светланы Гладышевой, которая лишилась жилья по иску города Москвы. История её дела такова.

В 2005 году С.Гладышева купила квартиру у собственника Е., которая, в свою очередь, эту квартиру приватизировала. До приватизации квартира находилась в собственности г.Москвы.

Свой иск московские власти обосновали предполагаемым мошенничеством, совершенным в отношении квартиры при ее приватизации. А именно, что брак гр.Е, приватизировавшей квартиру, и гр.М (нанимателя) был фиктивным. Приватизация была проведена неправомерно.

При рассмотрении дела Гладышева заявила встречный иск о то, что она является добросовестным приобретателем квартиры, и доказала, что предприняла все действия, необходимые для того, что убедиться, что квартиру она покупает именно у собственника, стоимость квартиры она оплатила полностью.

Однако суд удовлетворил иск Московских властей, и принял решение о выселении Светланы Гладышевой и ее малолетнего сына из квартиры, признал квартиру муниципальной собственностью.

Основание для такого решения – квартира выбыла из владения собственника (г.Москвы) помимо его воли, в результате обмана. То есть, суд решил, что квартира может быть истребована и из владения добросовестного приобретателя.

Вынести такое решение суду не помешало и то, что истец по делу – Департамент имущества г.Москвы, был стороной сделки приватизации, а значит, не мог НЕ ЗНАТЬ, что спорная квартира выбыла из владения собственника - г.Москвы.

Продолжение истории о защите добросовестного приобретателя - читайте здесь!

Для Светланы Гладышевой оставалась одна дорога – подать жалобу в Страсбург, в Европейский Суд по правам человека…

+7 (903) 597-42-66

Адвокат Буркова Ольга Александровна

регистрационный № 50/10060 в реестре адвокатов Московской области

удостоверение № 11795, выдано Управлением Министерства юстиции РФ по Московской области 26.05.2021 г.

член МГКА "Бастион"

2015-2024