Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

Ваше имя^*

Контактный телефон^*

E-mail^*

Вопрос^*

Отправить

ПОДПИСАТЬСЯ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ
НОВОСТИ

ЮРИДИЧЕСКАЯ
ПОМОЩЬ
ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

ЮРИДИЧЕСКАЯ
ПОМОЩЬ
ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Ваш адвокат
Буркова Ольга Александровна

Ответственность доверительного управляющего за причинённые убытки

Если у вас есть имущество, но не хватает возможностей (времени, специальных знаний и т.п.), чтобы им эффективно управлять, вы можете привлечь профессионального доверительного управляющего, у которого такие возможности есть. Вы получаете результат в виде эффективного управления имуществом, а управляющий получает вознаграждение. В этом смысл доверительного управления....
"Соседи-вредители". Как выиграть с ними войну?
Иски Агентства по страхованию вкладов против вкладчиков
Консультация юриста по недвижимости
ЧТО ДУМАЮТ ЮРИСТЫ О РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ?
Как взыскать алименты на ребенка через суд?

ОТЗЫВЫ

СТАТЬИ
И ПУБЛИКАЦИИ

ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Продолжение. Начало читайте здесь, и здесь.

Хотите знать продолжение истории про судебные битвы за квартиры, при приватизации которых были выявлены нарушения?

Как защищать свои права, если муниципальные власти решили истребовать у вас квартиру?

Как наши суды отреагировали на практику Европейского суда по правам человека, который стал на сторону добросовестных приобретателей?

В 2017 году одна из высоких судебных инстанции России сказала ДА решению Европейского Суда по правам человека. И эта высокая инстанция – Конституционный Суд РФ.

Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу Андрея Дубовца, обжаловавшего нормы российского закона о добросовестном приобретении имущества, и вот что решил по поводу защиты добросовестного приобретателя недвижимости.

Его история похожа на остальные. Гражданин Дубовец в 2008 году купил квартиру в городе Москве.

Через 5 лет после покупки жилья, вступил в законную силу приговор суда, согласно которому группа лиц по поддельным документам оформила у нотариуса свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру после первоначального собственника квартиры – гр.Соколова.
В действительности же гр.Соколов скончался, не имея наследников.

То есть, было установлено совершение мошенничества при приватизации квартиры.

После вступления в силу приговора, Департамент имущества г.Москвы подал иск к владельцу квартиры – гр.Дубовцу об истребовании квартиры из его владения, и о его выселении из квартиры.

Иск города Москвы был удовлетворен судом, признано право собственности г.Москвы на квартиру, которая истребована из владения Дубовца, постановлено выселить его из квартиры.

Дело было проиграно и в апелляционной, и в кассационной инстанции, в том числе, и в Верховном суде…

Удовлетворяя исковые требования, отказывая в защите добросовестному приобретателю недвижимости, суды сослались на то, что квартира является т.н. выморочным имуществом (когда у умершего человека нет наследников, его имущество становится муниципальной собственностью), выбыла из владения города помимо его воли, в результате противоправных действий мошенников, и подлежит истребованию из владения добросовестного приобретателя.

Суды как будто отказывались видеть практику Европейского Суда по правам человека, однозначно поддерживающую добросовестных приобретателей…

В жалобе, поданной в Конституционный Суд, гр.Дубовец поставил под сомнение конституционность п.1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, в той мере, в какой эта норма закона позволяет произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель», и изымать по искам муниципальных властей у граждан – последних приобретателей недвижимого имущества.

Конституционный Суд признал, что российское законодательство защищает добросовестных участников гражданского оборота, проявивших при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.

Право частной собственности охраняется законом, и не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения.

Запись в Едином реестре прав на недвижимость о праве собственности продавца – это еще НЕ бесспорное доказательство добросовестности приобретателя.

Суды при рассмотрении таких дел, при выяснении пределов защиты добросовестного приобретателя недвижимости, должны выяснять:

- Была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки?

- Какие именно меры предпринял гражданин, чтобы выяснить, имел ли право продавец отчуждать имущество?

- Осмотрел ли гражданин жилое помещения до его приобретения? Ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами?

То есть, покупатель должен признаваться добросовестным приобретателем, если только если с очевидностью не следует, что он знал об отсутствии у продавца права распоряжаться имуществом или не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, проявив которые, он бы узнал, что продавец имущества не имеет права этим имуществом распоряжаться.

В связи с чем, возникает резонный вопрос, а почему, на каком основании, государство перекладывает на граждан риски ненадлежащей проверки документов своими же государственными органами и должностными лицами документов, представленных для приватизации жилья?

Почему государство сначала регистрирует право собственности на основании приватизации, а потом эту же сделку приватизации начинает оспаривать?

И на каком основании муниципальное образование осуществляет защиту своих имущественных интересов за счет ущемления прав граждан – добросовестных приобретателей? Которые ВОЗМЕЗДНО приобрели жилье? Которые ПОЛАГАЛИСЬ на информацию из Единого реестра прав на недвижимость?

Ведь интерес муниципального образования, которое истребует жилое помещение для включения его в муниципальный жилищный фонд для предоставления очередникам социального жилья, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина.

И если муниципальное образование получает в свой актив дополнительное жилое помещение, то выселенный из квартиры гражданин не только лишается собственности (а иногда, и всех своих накоплений, потраченных на его покупку), но и фактически становится бездомным!

Представьте, вы покупаете жилое помещение. Затем вы регистрирует свое право собственности в уполномоченных государственных органах - Росреестре.
То есть, государство подтверждает, что сделка - законная, и вы теперь – собственник жилого помещения.

Поэтому, как минимум, нелогично через какое-то время тому же государству подавать иск об истребовании этой же квартиры из владения гражданина, право собственности которого было им же и зарегистрировано. И, как максимум, это противоправно.

Получается, с одной стороны, государство подтверждает законность сделки и права собственности, когда регистрирует их в Росреестре. А с другой стороны, государство же и отбирает эту собственность у граждан.

В итоге Конституционный Суд постановил, что НЕДОПУСТИМО истребовать жилое помещение из владения гражданина, который:

1) приобрел жилье возмездно, и
2) полагался на данные Единого реестра прав на недвижимость,

если само муниципальное образование не предприняло своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению своего права на выморочное имущество.

Но и мнения Конституционного Суда оказалось не всегда достаточно, чтобы суды общей юрисдикции начали ее применять при рассмотрении конкретных дел.

Для того, чтобы такая практика стала повсеместной, вероятно, нужно, чтобы высказался и Верховный Суд…

О том, что же сказал Верховный Суд о защите добросовестного приобретателя недвижимости – читайте здесь!

+7 (903) 597-42-66

Адвокат Буркова Ольга Александровна

регистрационный № 50/10060 в реестре адвокатов Московской области

удостоверение № 11795, выдано Управлением Министерства юстиции РФ по Московской области 26.05.2021 г.

член МГКА "Бастион"

2015-2024